מה זה COC?

6 בספטמבר 2019

כשאתה מחליט להתחיל להשקיע בנדל"ן, אחד הדברים הראשונים שצריך לבדוק זה עם כמה כסף אני משחק? כלומר מה התקציב שעומד לראשותי? כמה מזה זה הון שלי שאני מביא מהבית? כמה מזה זה הון שאביא ממקורות חוץ כמו בנקים, קרנות, הלוואות, חברים….

בפשטות אני רושם מה היכולת שלי היום מבחינת הון אישי שאני רוצה להכניס להשקעה וכמה הון נוסף אפשר להכניס למשחק (כמובן שעל ההון הנוסף יש עלות מסויימת!)

 

עכשיו מבחינת ההשקעה,

לפני שמתחייבים לעסקת נדל"ן כזאת או אחרת יש לעשות ניתוח שוק הנדל"ן ובנוסף ניתוח העיסקה הספציפית. אחרי שראיתי שהשוק הוא חיובי ובעליה, אני מסתכל על העסקאות ורוצה לראות שהן רווחיות ומתאימות לאסטרטגיה שלי כמשקיע.

מצאתי עסקה או כמה שמעניינות אותי,

מעולה אנחנו מתקדמים,

עכשיו צריך להבין איך מממנים את העסקה והאם שווה לקחת מימון חיצוני?

 

דוגמה:

אנחנו רוצים לקנות דירה להשקעה בחו"ל בעלות של  220,000 שקל כולל את כל עלויות הסגירה (עלויות רכישה).

הדירה מושכרת ב-1,750 שקל לחודש שזה הכנסה של 21,000 שקל שנתי.

כמובן שזה הסכום ברוטו ויש להוריד הוצאות ניהול, ארנונה ועוד…

 

לאחר הורדת ההוצאות הצפויות נישאר עם שני שליש מהסכום המלא, נגיע ל- 14,000 שקל  (רווח שנתי משכירות).

 

עכשיו בואו נבדוק כמה הכסף שלנו עושה על ההשקעה (Cash On Cash):

במקרה שאנחנו מממנים את הכל מהון אישי אז החישוב הוא רווח לאחר הוצאות חלקי סה"כ עלות ההשקעה, CoC=14,000/220,000= 6.3%

זה אומר שאם תשלם על קניית דירת ההשקעה הזאת הכל מהון אישי, אתה תפיק 6.3% החזר מזומן על המזומן.

 

בואו נראה איך זה מתנהג כאשר אנחנו לוקחים מימון לעסקה הזאת?

אנחנו רוכשים את אותה העסקה ב-220,000 שקל רק שהפעם 25% מסכום הרכישה יוצא מהכיס שלנו.

25%X220,000=55,000 שקל

ההלוואה שלקחנו מהבנק, מקרן השתלמות או ממקור אחר היא על סך 165,000 שקל.

נגיד ועלות ההלוואה היא 5% ריבית שנתית.

 

כלומר שעלות ההלוואה השנתית היא 8,250 שקל.

עכשיו בוא נחשב מהוא הרווח השנתי שלנו?

רווח שנתי לאחר הוצאות מימון: 14,000-8,250=5,750 שקל

 

עכשיו בואו נבדוק כמה הכסף שלנו עושה על ההשקעה (Cash On Cash):

CoC=5,750/55,000= 10.45%

זה אומר שאם תשלם על קניית דירת ההשקעה הזאת עם מימון של 75%, אתה תפיק 10.45% החזר מזומן על המזומן.

 

רגע אז איך מחשבים את אחוזי הרווח שלי מעסקה שקבלתי שכירות שנתיים ואז מכרתי ברווח של 30% מעלות הרכישה?

ואיך זה נראה כאשר גם לעסקה הזאת אני לקחתי מימון ונכנסתי רק בהון עצמי של 25%?

"יש פה רווחיות מטורפת"

נכון מאוד 🙂

 

אנחנו נתייחס לזה בפוסט בשבוע הבא…

 

  • חשוב חשוב להתייעץ עם איש מימון מוסמך לפני כל השקעה.
  • חייבים לבדוק שהתזרים חיובי לאורך העיסקה
  • צריך להכין תוכנית ב' למקרה שפתאום אין תזרים וצריך להחזיר החזר חודשי לבנק.
  • אין באמור בפוסט הזה להוות המלצה לקחת מימון ואו הצעה להשקעה, הכתוב הוא על סמך הניסיון האישי שלנו בלבד.
  • המאמר כתוב בלשון זכר מטעמי נוחות אך מתייחס לשני המינים.