לאילו סוגי השקעות נוכל לצפות בקרוב?

ראשית כל, המונח בקרוב הוא סובייקטיבי.. כלומר, למצוא השקעות טובות מתחת לערך השוק ניתן לעשות תמיד ובכל זמן (גם היום יש לנו הזדמנויות מדהימות).

ההבדל?

בכמות ההשקעות הטובות מתחת לערך השוק שנוכל לאתר או להשקיע בהם.

ככל שהמצב ימשך אנחנו נראה יותר אבטלה ויותר שכירים שמקצצים להם את השכר.

כל זה יוביל לפיגורים במשכנתאות ובסופו של דבר יהיה לחץ מצד בעלי הדירות לצאת מהמצב שהם נתונים בו – כאוס פיננסי.

אז כמו שכתבנו ההבדל המשמעותי הוא בכמות העסקאות שפתאום ייפתחו לשוק.

זה לא שכולם יתקעו שלט בחצר "אנחנו בבעיה פיננסית בבקשה תקנו את הבית בחצי מחיר" ממש לא.

רוב האנשים ינסו לצמצם הוצאות ולשרוד עד שיוציאו אותם מהבית.

אז איפה כאן ההזדמנות?

מי שידע לנתח את שווי הנכס בהשוואה לנכסים אחרים דומים שנמכרו באותו האיזור – תפוחים לתפוחים, יבין מה החוב של האנשים לבנק, יוכל למצוא לעצמו עסקאות של 20/30/40/50 אחוז מתחת למחיר השוק.

דרך אגב אנחנו עושים את זה לאורך כל השנים לא משנה משבר או לא, כמו שרשמנו העניין זה הכמות והקלות באיתורם.

ככל שהשוק הוא שוק של "קונים" – כלומר יש יותר היצע מביקוש אז יותר קל וזול לאתר עסקאות מתחת למחיר השוק.

ככל שהשוק הוא שוק של "מוכרים" – כלומר יש יותר ביקוש מהיצע אז קשה ויקר יותר לאתר עסקה מתחת למחיר השוק.

כתבנו בכתבות קודמות איך לאתר נכס מתחת למחיר השוק (מלמדים את זה לעומק בקורס שלנו) <- לחצו על הטקסט

עכשיו נבין איך אנחנו יכולים לקנות את הנכסים עם כמה שפחות כסף מזומן.

אז הגענו לעסקה שבהשוואה לבתים משופצים באותו הגודל ואותם מספר חדרי שינה ומקלחת, המשכנתא היא מחצית משווי ההשוואות שביצענו.

עד כאן הכל נחמד.

ביצענו משא ומתן, המשפחה רק רוצה לצאת מהבית מהר, בשלום ולכסות את המשכנתא על מנת לא לאבד את ה"קרדיט סקור" (דירוג אשראי) שלהם.

עכשיו אנחנו מדברים עם המוכר או האיש שהביא את העסקה ואנחנו ננסה להבין האם אנחנו יכולים לשמור על המשכנתא על שמם ולעשות הסכם שאנחנו נשלם את המשכנתא.

זה מאוד מקובל בארה"ב.

המונח המקצועי נקרא:

Subject to the Mortgage

המוכרים הסכימו, למה אתם שואלים?

הם יוצאים בלי נזק לדירוג האשראי שלהם ויוצאים מהסיפור עכשיו.

אז איך זה עובד?

הרישום של הנכס עובר על שמנו והמשכנתא ממשיכה להיות על שם המוכר, אנחנו אחראיים לשלם את המשכנתא.

אל תדאגו לבנק, יש לו גישה לנכס במקרה שאנחנו לא עומדים בתשלומים.

איך מבצעים עסקה כזאת מבחינת בירוקרטיה?

פשוט מאוד, עורך דין שמומחה ב-Subject to

האם העסקה כדאית עבורנו?

תלוי,

למה תלוי? השגנו נכס מבלי להכניס הון אישי.

אנחנו חייבים להבין לפני את אסטרטגיית היציאה שלנו.

צריכים להבין את השיפוץ שצריך לעשות על מנת להשכיר את הנכס וכמה נקבל עליו לחודש?

מה יהיה הרווח החודשי שלנו לאחר תשלום משכנתא וכלל ההוצאות, חייבים תזרים חיובי!

צריכים להבין האם יש שוק של קונים (באותה התקופה) לבתים משופצים ואז לראות האם משתלם לנו.

מה הרווחנו כאן?

אחרי מספר שנים קרן המשכנתא קטנה ושווי הנכס עולה, כך שנוצר מרווח בין גובה המשכנתא למחיר מכירה.

זה הרווח שלנו, הוא יכול להיות עשרות ואפילו מאות אלפים, תלוי איזה נכס קנינו.

עד כאן סקירה לאחת מאסטרטגיות קנייה שכמעט לא צריך הון אישי בשביל לבצעם.

חשוב לפתוח את הראש לאסטרטגיות קצת שונות מהמקובל.

חשוב חשוב חשוב,

כן צריך ידע ועבודה עם אנשי מקצוע אשר ביצעו הרבה עסקאות כאלה בהצלחה.

הכתבה מתייחסת לשוק האמריקאי ויש להכיר את החוקים בכל מדינה ומדינה.