הפיכת מתחם מגורים/מסחרי לדירות בודדות

לפני שהתחלנו לקנות מתחמי דיור בארה"ב התחלנו לחקור את העולם הזה של מתחמי דיור.
יש דברים שדומים ואף זהים להתנהלות עם בתים פרטיים אבל גם יש שוני רב.

בארץ כמעט ואין מתחמים גדולים של דיור המנוהלים ומוחזקים ע"י חברה. בארה"ב אפשר לפגוש בודדים וחברות המחזיקות מתחמי דיור שלמים עם 10 דירות, 50 דירות וגם 1,500 דירות בקומפלקס.

הקומפלקס הזה יכול להיות בתצורת בניין רב קומות או מתחם מגורים רחב ידיים עם בתים חד קומתיים עם שטחים ירוקים, בריכות, חניות, כבישים והכל בתוך המתחם.

המתחם עצמו יכול להגיע כגוש אחד, כלומר שבערייה רשום נכס אחד בפועל אפשר לראות שהמתחם מכיל 60 דירות. לרוב אנחנו נתקל במקרה הזה, מכוון שמי שבנה את המתחם רצה לחסוך בעלויות של רישומים ושינוי תקן בנייה שיכול לייקר את כל ההשקעה.

מה גם שזה הרבה יותר קל לנהל ישות אחת מאשר מספר רב של ישויות.
אנחנו מחזיקים בארה"ב מתחמים כאלה "קונדוז condo's" – כל דירה בפני עצמה וגם מתחמים שלמים כיישות אחת.

מה היתרון של מתחם עם יישות אחת?

ניהול קל יחסית של האופרציה מול הערייה ורשות המס.
יותר קל למכור מתחם שלם למשקיע, חברה… הם מסתכלים על הכל מלמעלה ולא על כל דירה (ישות) ודירה.

מה היתרון של קונדוז –דירות עם ישות נפרדת במתחם.
אפשר למכור אותן בבודדות במחיר מקסימלי לקונה הסופי ולכן אפשר למצות את העסקה בצורה טובה.

כמובן שזה תלוי במיקום הפרויקט ובטיב הדירות, מכוון שקונה שמגיע לקנות דירה הוא מסתכל על כל סנטימטר ולכן יש עלות של שימור הדירה במצב מעולה.

האם אפשר לקחת מתחם מגורים עם יישות אחת ולהפוך אותו לדירות עם ישות לכל דירה?

כן

לכל מדינה ועיר יש את התקנות הנחוצות על מנת להפוך לקונדו.
למשל צריך שיהיו שעוני חשמל ומים נפרדים לכל דירה, צריך שתהיה הפרדה בין הדירות של קיר שמונע מעבר של אש מדירה לדירה ועוד…

מי האנשים שמעורבים בתהליך?

כמובן שעורך דין שמחלק בצורה חוקית מול העירייה את העוגה לחתיכות קטנות.
ארכיטקט שיוצר תוכנית שינוי על בסיס התקנות המקומיות לשינוי הייעוד.
קבלן מבצע אשר עובד מול הארכיטקט ומבצע את השינוי בפועל.
מהנדס אזרחי אשר בודק את העבודה והתהליכים ונותן אישור למול הערייה.

למעשה אנחנו יוצרים מתחמי קונדו כאלה גם מחוץ לארה"ב.

ביוון חלק מהפרויקטים מתחילים כחלל גדול ומשותף
זה יכול להיות קומות או בניינים שלמים.
אנחנו מוודאים מראש שהם ניתנים לחלוקה פנימית הן מבחינה פיזית והן מבחינת הרשויות.

התוצאה היא שבמקום יישות אחת יש מספר יישות.
מספר דירות.

כמובן שאם מבצעים פרויקטים כאלה חייבים לחקור ולהבין לעומק את החוק המקומי.
לעבוד עם אנשי מקצוע שעשו המון פרויקטים כאלה.
בקרה רציפה
וניצוח על תזמורת אנשי המקצוע

** דגש על בדיקה מקדימה שהמתחם יכול להיות מחולק!!!

למה לעשות פרויקטים כאלה שהם יותר מסובכים מלקחת מתחם שהוא כבר מחולק?

אתם צודקים זה בהחלט יותר מסובך מאשר לקחת בניין שהוא כבר מחולק ואין שום התעסקות עם חלוקה מחדש או שינוי ייעוד.

חשוב חשוב חשוב לפני שיוצאים לכל משימה או פרויקט מסובך או קל לשים את כל המספרים על השולחן ולראות שהם עושים שכל.

לראות שמכניסים לחישובים שינויים בלתי צפויים וזה קורה מידי פעם.
לראות שהחישובים של מחיר המכירה הוא יותר נמוך מאשר מה שמקובל בשוק (קצת פאסימיות במספרים)
לראות שנשאר לנו רווח כזה שמצדיק יציאה לפרויקט.

אז אני חוזר לשאלה " למה לעשות פרויקטים כאלה? "

לרוב יהיו פחות שחקנים בשוק שיקחו פרויקטים כאלה, רובם לא יראו (ידמיינו) את הפוטנציאל שאתה רואה.

רוב המשקיעים מחפשים תהליכים קלים ולא מסובכים.
מבחינתנו זה מעולה כי אין הרבה מתחרים במשא ומתן מול המוכר.

וגולת הכותרת כי זה רווחי יותר.

כמובן שאפשר למצוא פרויקטים מחולקים, קלים לשיפוץ והחזרה לשוק אך הסיכוי שתגיעו למוכר לפני מתווך או משקיע אחר הוא קטן יותר, אפשרי אך קטן יותר.

*התמונה להמחשה בלבד*