האם אתם פתוחים להצעת מזומן עבור נכסים שבבעלותכם?

תמיד נשאלת השאלה איך להגיע לנכסים שהם מתחת לערך השוק.

האם זה קיים?

איך אתם מוצאים נכסים כאלה?

מה אתם אומרים לבעלי הבתים או ההולסיילרים?

ועוד…

אז כן זה קיים לגמרי.

ולגבי איך מוצאים כאלה, בגדול מחפשים (כמה דרכים בהמשך), קצת עבודת נמלים או שמשלמים למישהו שיאתר לכם.

זה עניין של מספרים, לכמה אנשים פנית? ואיך אתה מעביר את המסר.

בגדול אתה בתור יזם/משקיע "פותר בעיות" (או יזמת/משקיעה לטובת שני המינים)

לכל אחד יש בעיה מסויימת.

אם אתה מבין מה מפריע לצד השני, אתה יכול לעזור לו לפתור אותה.

כמה דוגמאות קטנות:

• הוא לא מצליח לעמוד בתשלומי המשכנתא – כלומר, הוא בכיוון של לאבד את הנכס ואת דירוג האשראי שלו -> אני יכול לחלץ אותו מהר על ידי זה שהוא ימכור לי את הנכס במחיר שמשתלם גם לי וכך הוא לא נכנס לבעיות מול הרשויות מה שיגרור לו דירוג אשראי נמוך. או, אני יכול להציע לו להעביר אלי את תשלומי המשכנתא (תהליך מסודר) ועוד תשלום סמלי. כמובן שכל זה תלוי בחישובי הרווח שלי.

• נכסי ירושה – אנחנו נתקלים הרבה בנכסי ירושה, גם בארה"ב וגם ביוון. היורשים מקבלים נכס שלרוב רק רוצים להנזיל אותו לכסף ולשלם את מיסי הירושה. גם כאן לרוב יש להם מוטיבציית שיא לראות כסף כמה שיותר מהר ולא להתעסק בביורוקרטיה. התפקיד של הקונה פה הוא להרגיע את המוכר ולהראות לו שאת רוב הביורוקרטיה אתה תיקח על עצמך כך שהתהליך יהיה חלק ושקט עבורם.

• נכסים ריקים – הרבה פעמים אנחנו מחפשים נכסים ריקים אשר לא מפיקים רווחים לבעלים שלהם, הנכס בשבילם מטרד ולכן אנחנו באים לפתור להם את הבעיה ולקנות מהר ובמחיר טוב שאנחנו נרוויח והם יפסיקו להיות מוטרדים ממנו ולהוציא כספים.

• מעבר דירה – באירופה וארה"ב מעבר לעיר/מדינה אחרת יכול להיות שינוי דרמטי מכוון שהיבשת ענקית. לכן יש המון אנשים שעוברים בגלל משפחה/עבודה ויש להם זמן מוגבל למכור הכל ולהמשיך הלאה. הם רוצים כסף מזומן ועכשיו. כמובן שאפשר לפתור את הבעיה הזאת מהר, אבל זה צריך להיות סופר משתלם לקונה.

הדוגמאות האלה הן אמיתיות לגמרי.

יש עוד המון דוגמאות אבל רציתי שתבינו את העיקרון שלכל בעיה יש פתרון, הפתרון הזה צריך להתאים לשני הצדדים על מנת שתהיה חתימה על הסכם.

אנחנו בתור יזמי נדל"ן בקשר רציף עם עשרות ומאות של בעלי נכסים כאלה בכל רגע נתון. תהליך של קבלת ההחלטות של המוכר יכול להיות קצר עד מאוד, חצי שעה של שיחה או מספר חודשים של דיאלוג.

אני חוזר למה שכתבתי בהתחלה "זה עניין של מספרים" ככל שתדבר עם יותר אנשים, הסיכוי שהם יהיו בעלי מוטיבציה גדולים, כך גדל היקף העסקאות של נכסים שנקנו 20% , 30% ואף 60% מתחת לשווי השוק שלהם.

כמה דרכים פשוטות עבורכם להגיע לנכסים שלא דורשות עובדים ואופרציה גדולה כמו שיש לנו:

1. במדינה/עיר שאתם רוצים לקנות בה נכס לחפש דווקא באיזור של "נכסים להשכרה" כאלה שמפורסמים מעל 90 ימים. תתקשרו לבעלים או לחברת הניהול ותשאלו שאלות. "האם שקלת למכור את הנכס הזה?" אתם תהיו מופתעים שחלק מהאנשים יגידו כן. תמשיכו בשאלות כמו "בכמה אתה חושב למכור?", "מה מצב הנכס?" ועוד שאלות שמשלימות לכם את התמונה. לאחר מכן תגידו שתחזרו אליהם תוך שעה עם הצעה, אתם צריכים לדבר עם האנליסט שלכם. תבדקו את המספרים ותתנו הצעה. כמובן שאחרי זה יוצרים חוזה כזה שנותן לכם זמן לבדוק את הנכס מכל הכיוונים לפנמי החלטת הקניה.

2. אנשים שמפרסמים את הנכס שלהם למכירה ועברו כבר 120 ימים. אותו התהליך כמו ב-1. הבנה מה מצב הנכס והסבר על כך שאתם יזמים והמוכר צריך להבין שאתם צריכים להרוויח על מנת לבצע מהלך שכזה ולפתור לו את הבעיה.

3. להתקשר למנהלי נכסים – שיטה מעולה היא להתקשר למנהלי נכסים ולהסביר להם שאתם משקיעים באיזור ומחפשים חברת ניהול טובה, לשאול שאלות שקשורות לתצורת הניהול ולאחר ביסוס קשר ראשוני אישי, אפשר לשאול האם הוא מכיר משקיע שרוצה להיפטר מהנכסים שלו מהר. לכל מנהל נכסים יש בדרך כלל מספר אנשים שרוצים להיפטר מהנכס מהר. במקרה הזה חשוב לחקור ולהבין את כל התמונה ממנהל הנכסים לגבי הנכס והדיירים שבתוכו.

יש עוד המון דרכים להגיע למוכרים בעלי מוטיבציה.

תזכרו שזה לא משנה איפה אתם עושים נדל"ן, בתל אביב, פריז, לונדון, ניו יורק…. תמיד יש אנשים בעלי מוטיבציה למכור עכשיו וכמובן שההשלכות של זה, זה נכס מתחת למחיר השוק.

אם אתם מכירים מישהו שיש לו מוטיבציה גבוהה למכור, מוזמנים לדבר איתנו.