למה אנחנו כל כך אוהבים נדל"ן?
10 בינואר 2020
למה אנחנו כל כך אוהבים נדל"ן?
ובפרט להחזיק נכסים לאורך זמן?
כולנו כבר יודעים שנדל"ן הוא כלי מעולה להגדלת התזרים החודשי שלנו.
בוא נסתכל עליו מעוד זוויות.
נדל"ן הוא כלי מעולה להגדלת השווי נטו שלנו (כמה מזומן יש לנו, כמה הון מוסתר בתוך הנדל"ן ועו"ד).
באנגלית קוראים לזה Net Worth
אנחנו מסתכלים על זה מכמה זוויות:
הראשונה, תזרים
זה הרווחים החודשיים שהנכס מכניס.
הכנסות פחות הוצאות = מה שנשאר לך בכיס בסוף החודש.
השנייה, עליית ערך
בדרך כלל אם תחזיקו את הנכס מספיק זמן תהיה עליית מחירים
נכון, מידי כמה שנים (7-12) יש מיתון כזה או אחר אבל כל עוד אתם מחזיקים את הנכס בתקופות האלה אז זה לא באמת משנה, הנכס בסופו של דבר יחזור למחיר קנייה פלוס.
השלישית, קנייה מתחת למחיר השוק
אנחנו תמיד נשאף לקנות מתחת למחיר השוק המקובל (כמובן שצריך להבין מהו אותו מחיר, השוואה תפוחים לתפוחים). למעשה מרוויחים כבר בקנייה. לדוגמא: כל הנכסים המשופצים ברחוב עם שני חדרי שינה בגודל 80 מטר נמכרו ב- 100 אלף ואנחנו קונים ב-90 אלף את אותו המוצר, קנינו אותו ב-10% מתחת למחיר השוק.
הרביעית, הלוואה או משכנתא
בדרך כלל שאנחנו קונים נדל"ן אנחנו רוצים למנף חלק מסכום הרכישה.
את ההלוואה משלמים מידי חודש ולכן הסכום המצטבר (הקרן) יורד לאט לאט עם השנים.
חשוב להכניס את כל המספרים לטבלה ולראות שהתזרים הסופי חיובי.
החמישית, הטבות מס
בכל מדינה יש הטבות כאלה ואחרות ספציפי לנדל"ן, יש לבדוק עם רו"ח מוסמך.
שישית, אנחנו משפרים לדיירים שלנו ולסביבה את איכות החיים ויוצרים להם נכס שנעים לגור בו.
בכל השקעה כזאת חשוב להסתכל למספרים בעיניים ולראות שאנחנו אמיתיים עם עצמנו.
עכשיו אנחנו מגיעים לפאנץ'
אם קנינו נכס לטובת השכרה (טווח קצר/ארוך)
לקחנו משכנתא
הכנסנו גם הון אישי
ראינו שיש תזרים חיובי
במשך השנים אנחנו רואים את התזרים החודשי נכנס ונכנס.
אבל מאחורי הקלעים קורה משהו מאוד מעניין.
שווי הנכס שלנו עולה (3-10% לשנה, תלוי מדינה ותקופה)
מצד שני המשכנתא/הלוואה יורדת.
אז למעשה יש לנו עוד תוספת שהולכת וגודלת עם השנים של ההפרש בין שווי הנכס לגודל ההלוואה.
זה נראה פחות או יותר כמו הגרף הזה שציירתי למטה:
- השווי של הנכס עולה עם השנים.
- גובה ההלוואה יורד עם השנים.
- באדום – הון שהולך וגדל עם השנים ושהוא לגמרי שלנו.
