איך מחשבים IRR (חישוב תשואה פנימית)?
כשאנחנו בוחנים השקעות שונות אנחנו רוצים להכניס לטבלה, להשוות בין ההשקעות השונות ולקבל החלטה.
אחד הדברים העיקריים שיגרמו לנו להחליט אם להשקיע בא' או בב' זה התשואה שאנחנו נעשה על ההשקעה לאורך תקופת ההשקעה.
אוקי, כאן יש לנו קצת קושי להשוות בין ההשקעות השונות.
משך התקופה של אחת היא לשנתיים והשנייה היא לחמש שנים.
הדרך הרגילה שאנחנו רגילים לחשב את התשואה השנתית זה לקחת את הרווח המצטבר של ההשקעה ולחלק אותו במספר השנים של ההשקעה.
למה זה לא נכון חשבונאית?
בחישוב הזה אנחנו מתעלמים מהתזרים השלילי שגרמה ההוצאה הראשונית של ההשקעה וגם ערך הזמן של הכסף.
אז איך כן לחשב?
שיעור התשואה הפנימי
Internal Rate of Return – IRR
משקף את שיעור התשואה השנתית של ההשקעה, והוא משמש להערכת כדאיות של השקעה אחת על פני השקעה אחרת.
אז בואו נחזור לדוגמה מהפוסט הקודם , "איך לחשב Cash On Cash?"
השקעה: 220,000
רווח שנה א': 8,250
רווח שנה ב': 8,500
מכירה לאחר שנתיים שכירות (30% רווח לאחר הוצאות מכירה): 286,000
בחישוב שאנחנו רגילים לעשות אנחנו נחבר את הרווחים ונחלק בשנים בשביל לקבל את התשואה.
8,250 + 8,500 + (286,000-220,000) = 82,750
כעת נחלק את הרווח בסכום ההשקעה
82,750/220,000= 37.61%
נחלק בשנתיים
37.61%/2=18.8% לשנה.
עכשיו נחשב את זה לפי תשואה פנימית IRR:
נכניס לאקסל את כל הנתונים מלמעלה כל אחד במשבצת שונה בטור.
220,000-
8,250
8,500+286,000=294,500
כעת נשתמש בנוסחת ה-IRR ונסמן את כל הטור.
שיעור התשואה הפנימי לשנה הוא 17.59%
כך נוכל לחשב את כל ההשקעות שעומדות לפנינו ולהכניס עמודה של תשואה פנימית שנתית.
תפוחים לתפוחים.
נכון, כאשר ההשקעה היא רק לשנתיים אז השוני בין החישובים הוא קטן אך יהיו השקעות שהם ל-10 שנים וגם כאלו של שנתיים.
חשוב לדייק כמה שניתן בהערכות השנתיות בכדי שהתוצאה תהיה כמה שיותר מדוייקת.
בנוסף יש לקחת בחשבון שיש להסתכל על רמת הסיכון שיש בעסקה.
בדרך כלל כאשר יש IRR גבוה אז גם כך הסיכון.
אנחנו נרצה למצוא את נקודת האיזון בין IRR ל – רמת הסיכון.
כעת נחשב את כל התשואות לאחר קבלת מימון של 75% מימון מהארץ ו-25% הון עצמי של 55,000 שקל.
הריבית היא של 5% וההלוואה היא בלון כך שמשלמים לאורך תקופת ההשקעה רק ריבית.
אפשר להציץ בפוסט הקודם על חישוב ה-COC , "איך לחשב Cash On Cash?"
השקעה: 55,000
רווח שנה א': 5,750
רווח שנה ב': 6,000
מכירה לאחר שנתיים שכירות (30% רווח לאחר הוצאות מכירה): 286,000 יש להוריד את סכום המימון של 165,000 ואת סכום ההשקעה של 55,000 , מגיעים לרווח מהמכירה של 66,000.
בחישוב שאנחנו רגילים לעשות אנחנו נחבר את הרווחים ונחלק בשנים בשביל לקבל את התשואה.
5,750 + 6,000 + 66,000= 77,750
כעת נחלק את הרווח בסכום ההשקעה
77,750/55,000= 141.36%
נחלק בשנתיים
141.36%/2=70.68% לשנה.
עכשיו נחשב את זה לפי תשואה פנימית IRR:
נכניס לאקסל את כל הנתונים מלמעלה כל אחד במשבצת שונה בטור.
55,000-
5,750
6,000+286,000-165,000=127,000
כעת נשתמש בנוסחת ה-IRR ונסמן את כל הטור.
שיעור התשואה הפנימי לשנה הוא 57.27%
כל שנשאר לכם זה להכניס הכל לטבלה ולראות האם ההשקעה כדאית לכם?
