אפשרי לקנות נכס בשלט רחוק

אחד הדברים הכי חשובים בהשקעה בשלט רחוק זה הצוותים *שלך* בשטח.

עכשיו בואו נגדיר שלך?

אנשי מקצוע אשר מבינים את המטרות והיעדים שלך ומבינים שאם יצליחו להשיג את המבוקש הם יזכו לעמלה טובה בעיניהם.

תמיד נשאלת השאלה איך לעז**ל אנחנו בונים צוות בעיר שהיא כמה שעות טיסה מהמיקום שאני נמצא בו ועוד בשפה אחרת?

אז התשובה הפשוטה, תדבר עם מישהו שכבר עשה את זה.

התשובה היותר מפורטת היא כזאת.

כשאתה מבין שאתה רוצה להשקיע (ללא חברה מתווכת) בעיר מסוימת ולא משנה איפה בעולם אז רצוי שתבנה צוות טוב שיעזור לך לתפור עסקה טובה מכל הכיוונים, העסקי, החוקי והמיסויי.

אז בחרת להשקיע בעיר ספציפית, לדוגמה: קולומבוס אוהיו ארה"ב, לאס ווגאס נאוודה ארה"ב, פורטו פורטוגל, סלוניקי יוון.

דבר ראשון מזל טוב.

דבר שני מקווה שבחרת את העיר על בסיס אסטרטגיית ההשקעות שלך.

למשל, אם בחרת באסטרטגיית קנייה, שיפוץ והשכרה, מעולה.

על מנת להבין את השוק הזה אתה חייב לדבר עם מספר מנהלי נכסים שיש להם גישה טובה למשקיעי חו"ל. כלומר, הם מבינים את הצרכים שלנו.

מה השאלות שנשאל את מנהלי הנכסים:

נתחיל במשפט פתיחה לחימום האווירה ויצירת תשתית לשאילת שאלות " היי אני _____, אני משקיע מישראל ובונה פרוטפוליו של נכסים בעיר____, קראתי תגובות נהדרות על החברה שלכם באינטרנט ושאתם תוכלו לעזור לי לנהל את ההשקעות שלי בעיר_____. אני ממש אשמח לשמוע עליכם, איך נוכל לשתף פעולה וגם קצת על העיר, איפה כדאי לקנות? איפה לא? אולי אתם מכירים ספקי עסקאות (הולסיילרים) או בעלי בתים שרוצים למכור…."

השיחה צריכה להיות עם לפחות 10 מנהלי נכסים אשר יודעים לעבוד עם משקיעי חו"ל והצרכים שלהם.

יוצרים אקסל עם כל השאלות והתשובות – הכי חשוב זה לייצר מעקב אחר הנתונים, שיאפשר לכם לחזור אליו בהמשך וגם שלא תצלצלו לאותו אחד כמה פעמים…

למה חשוב לדבר קודם עם מנהלי נכסים ולא עם מתווך?

למנהל הנכסים יש אינטרס לקבל לניהול נכס טוב ולקוח טוב על מנת להשקיע כמה שפחות אנרגיה בניהולו.

הוא מקבל תשלום על ניהול הנכס.

לכן מבין כל הצוותים שלנו מנהל הנכסים (הנכון) הוא "נכס" עבורנו.

הוא ישמור עלינו (לרוב) מלהכנס לעיסקה באזור לא טוב או לנכס לא טוב.

השלב הבא:

איתור עסקאות, אנחנו צריכים ליצור קשר עם מתווכים שעובדים עם משקיעים, להתקשר לחברות תיווך ולשאול.

בנוסף אפשר ליצור קשר עם הולסילריים, אנשים שמאתרים נכסים שהם לא בשוק של המתווכים.

לרוב המחירים יהיו טובים אך יש לקחת בחשבון שלרוב ההחלטות צריכות להיות מהירות ולא תמיד תהיה אפשרות לבדוק את הנכס ואז להחזיר את החוזה במידה שהנכס במצב לא טוב.

גם כאן, חשוב לזקק את הרצונות שלכם לגבי הנכס המתאים.

אם זה בית שיש בו 3 חדרי שינה ו-2 מקלחות ושירותים בגדול 130-150 מטר עם תקציב של עד 100 אלף דולר, שכירות 1,300 דולר לחודש…..

אם זה 4 יחידות דיור בבניין קטן…

אולי דופלקס או טריפלקס באיזור שקרוב לאיזורי תעסוקה או חינוך…

חשוב להיות סופר מדויקים על מנת לא להתפזר וללכת במקום.

איתרתם את הנכס הרצוי ומנהל הנכסים אישר אותו ונתן הערכה של שיפוץ על מנת להגיע לרמת הגימור של דייר צריך (כלומר השיפוץ הוא לא למטרת מכירה, אלא רק מה שנדרש על מנת להכניס דייר ואפשר לשדרג עוד קצת כדי לקבל שקט להמשך)

השלב הבא זה בדיקה של הנכס.

אם יש לכם אפשרות לשלוח מפקח (בדק בית) מטעמכם זה מצויין,

בעלות נמוכה (250-500$ – תלוי סוג הדו"ח) הוא ייתן לכם דוח מורחב על כל היבטי הנכס כך שתוכלו לדעת מה אתם קונים ואולי לאתר בעיות גדולות שלא הכרתם, גם אם הבנתם שצריך להחליף את הגג אז זה לא סיפור גדול, מבינים את העלות וניגשים שוב למוכר למשא ומתן על מנת להוריד את המחיר.

המפקח וגם חברת הניהול ישמחו לתת לנו המלצות על שיפוצניקים ישרים שיתנו לנו הצעה טובה.

חשוב לשלוח לנכס 3 שיפוצניקים לפחות.

טיפ חשוב:

תדברו עם המפקח או עם חברת הניהול ותשאלו אם מוכנים לבקר בנכס אחת לשבוע בזמן השיפוץ ולשלוח תמונות וחוות דעת (מסתכם ב-50-100 דולר לביקור).

אתם רגע לפני הרכישה:

חשוב להבין על מה חותמים ולמי מעבירים את הכסף.

רצוי בפעם הראשונה לקחת יועץ או מישהו מהתחום המשפטי על מנת לדעת איך לקרוא את המסמכים ושנעשו את כל הבדיקות הנחוצות.

חתמתם על הנכס:

מעולה – תמחאו לעצמכם כפיים.

עכשיו לתאם בין מנהל הנכסים והשיפוצניק.

לעבור טוב על ההסכם של חברת הניהול ולראות אם אפשר לשנות משהו אם צריך.

ביטחתם את הנכס:

חשוב להבין ממנהל הנכסים אם איזה חברות ביטוח משקיעים עובדים ואם הוא יכול לקשר לסוכן ביטוח, בנוסף יש קבוצות פייסבוק של משקיעים בכל איזור, אפשר לבקש שם גם הפניות נוספות.

חיפוש דייר:

לשאול את מנהל הנכסים לפי מה הוא בודק את הדיירים הפוטנציאליים.

לבקש ממנו להחמיר או למתן את הקריטריונייים (רק אם ממש צריך – הם יודעים לעשות את העבודה שלהם).

הדייר נכנס, מעולה

תשלחו הודעת תודה לכל הצוות שלכם.

מנהל הנכסים, המפקח, סוכן הביטוח, השיפוצניק, המהנדס…..

הכתבה הזאת נכתבה על מנת שכל מי שחושב שזה לא אפשרי לקנות נכס להשקעה מבלי לבקר במקום יבין שזה לגמרי אפשרי. תבנה צוות טוב שמבין אותך ורוצה לעזור לך.

בחברות שלנו יש ממש עובדים שלנו בשטח אשר בונים ומשכללים כל הזמן את הצוותים השונים ואת הסיסטם עבודה, אבל אנחנו כל הזמן קונים, משפצים, בונים ומוכרים נכסים כך שזאת אופרציה שונה לחלוטין ואפשרית לחלוטין.

המשקיעים שמגיעים אלינו בדרך כלל רוצים להיות משקיעים שקטים, "אתם תעשו את כל העבודה ואנחנו בשלנו".

הסטודנטים שמגיעים אלינו רוצים שנלמד אותם איך ליצור סיסטם משלהם ללא הצורך לעבוד עם גורם מתווך או יזם בדרך.

אז איפה אתה מוצא את עצמך?

• רוצה להשקיע לבד ולבנות סיסטם לבד

• מעניין אותי נדל"ן אבל עדיין חושש

• רוצה להשקיע ושמישהו אחר ינהל הכל

• רוצה ללמוד על איך לבנות סיסטם שיעבוד בשבילי שוב ושוב

• רוצה לבנות סיסטם גדול שישרת גם משקיעים אחרים

שבת שלום,

ניר ודסי