אין דבר כזה מתחת למחיר השוק?
אין דבר כזה מתחת למחיר השוק?
לפני מספר ימים יצא לי לדבר עם יוגב, הייטקיסט (לשעבר) בן 41 שמתעניין בקורס יזמי נדל"ן שלנו (פשוט עושים נדל"ן).
השאלות שלו סבבו סביב הקלות של לעשות עסקאות בשלט רחוק, לאיך זה הגיוני שמישהו ימכור את הבית שלו מתחת לערך השוק?
השיחה על הנושאים האלה חוזרת כל שבוע בגרסה כזאת או אחרת ממתעניין בקורס או משקיע.
אסביר כאן למה זה הגיוני עבור מישהו למכור את הנכס שלו מתחת לערך השוק ועוד לחבק אותך (וירטואלית).
כאשר אני בתור יזם רוצה לרכוש נכס להשקעה אני רוצה וצריך לקנות את הנכס מתחת לערך השוק.
למה?
ככה אני מרוויח על ההתחלה רווח הוני פוטנציאלי מהמכירה ובנוסף זהו שכבת הגנה נוספת במקרה של ירידת מחירים.
איפה מוצאים נכסים כאלה?
שאלה מצויינת, אני מחפש מוכרים כאלה.
מוכרים שהם בעלי מוטיבציה למכור מכל מיני סיבות:
- הם עושים רילוקיישן וצריכים כסף עכשיו – הם מבינים שהם צריכים להוריד את המחיר.
- הם לא מצליחים לעמוד בתשלומי המשכנתא ורוצים לצאת מהנכס עכשיו.
- הם קנו את הנכס לפני שנים וכעת הנכס עלה משמעותית ולא מעניין אותם לחכות להצעה המושלמת, רוצים עכשיו ובמזומן.
- אי תשלום מיסים – מה שמעמיד אותם בבעיה מול הרשויות שהם לא מעוניינים בה
- יש להם עיקולים
- נכסי ירושה, הילדים לא רוצים להתעסק עם הנכס ופשוט משחררים כמה שיותר מהר
- נכס מושכר של משקיע אשר לא מעוניין יותר להתעסק עם הנכס והשוכר
- יש עוד הרבה…
כמובן שבשביל להבין איך להגיע לאנשים כאלה צריך לקבל ידע ולתרגל.
יש עוד מספר טיפים מנצחים שגורמים להצעה שלך להיראות סופר אטרקטיבית.
בנוסף חשוב להבין מהר את שווי השוק של הבית (תפוחים לתפוחים) – כתבנו על זה בעבר כתבה שלמה.
דוגמה טריה מהשבוע של אחד מהסטודנטים שלנו:
אז אנחנו יודעים ששווי השוק של נכסים משופצים טוב בשכונה הספציפית הוא 200,000 אלף דולר.
בכמה כדאי לי לקנות את הנכס על מנת לקנות אותו 20% מתחת לערך השוק?
כל הכבוד למי שהרים גבה ושאל את עצמו רגע מה עלות השיפוץ?
שלחנו מספר אנשי מקצוע והערכה הייתה 40,000 דולר, כלומר שיפוץ מלא כולל גג, חשמל אינסטלציה ומזגן.
בואו נסכם את הנתונים והצפי עד כה:
צפי מכירת הנכס: 200,000$
עלות שיפוץ כולל בלתם: 40,000$
עלויות מכירת הנכס לאחר שיפוץ 8%: 16,000$
עלויות רכישה: 3,000$
עד כאן 200-40-16-3=141
בוא ניקח עוד מרכיב של תנודתיות בשוק בתקופה הנוכחית 10,000$
141-10=131
ההצעה הכי גבוה שלי לנכס תהיה על 109,000$
כלומר 20% מתחת למחיר שוק.
אז הגדרתי מחיר הסכמה עליון לרכישה 109,000$, אני שומר אותו אצלי בראש.
מגיע שלב המשא ומתן,
אחרי שיצרנו קשר חם ואותנטיות עם בעלי הבית דרך הטלפון, אנחנו שואלים אותם
מה המחיר הכי נמוך שתוכלי למכור לי את הבית ותרגיש בסדר איתו?
הגברת: 105,000$
אנחנו עוברים איתה על גובה השיפוץ שצריך לעשות ושואלים שוב,
מה המחיר הכי נמוך שתוכלי למכור לי את הבית ותרגיש בסדר איתו?
הגברת: 97,500$
בשלב הזה נשלח אליה חוזה דיגיטלי לחתימה.
מכאן יש 60 ימים לבדוק את הנכס לעומק ותוך כדי להבין מהי אסטרטגיית היציאה.
כלומר יש לו מספר אפשרויות כאן:
- לקנות, לשפץ ולמכור – אפשר להגיע ל-40% על הכסף בחצי שנה (הערכה גסה).
- למכור את החוזה על הנכס למשקיע אחר תמורת 10-20 אלף דולר.
- לקנות, לשפץ, להשכיר, לקבל מימון מהבנק ולהוציא את הכסף להשקעה הבאה.
- לקנות עם הון של משקיע כסף ולהיות בעלים של חלק מהנכס.
- לדבר עם המוכרת על אפשרות של מימון בעלים (המוכרת הופכת להיות בנק), ככה אפשר להביא לשולחן מעט כסף לרכישה ולשלם תשלומי הלוואה למוכרת, בינתיים משביחים את הנכס ומוכרים אותו. במכירה מחזירים את ההלוואה למוכרת.
- יש עוד המון אפשרויות יציאה, יצירתיות היא שם המשחק, כמובן שאפשר ללמוד את המהלכים.
נחזור לשאלה השנייה של יוגב,
האם זה קל לעשות עסקאות כאלה?
התשובה הקצרה היא כן.
התשובה המנומקת היא שכמו כל דבר בחיים צריך ללמוד את הדברים לעומק וצריך לראות איך אחרים עושים את זה. ממש כמו הליכה של תינוק, הוא זוחל בתחילה ואז לאט לאט עובר בשלבים השונים עד שמגיע להליכה רציפה וללא עזרה.
האם כל אחד יכול לעשות זאת?
התשובה הקצרה כן.
התשובה המנומקת היא שאתה צריך באמת לרצות לעשות את זה, להתחייב לעצמך ולתהליך, בסוף זה יקרה ותצליח.
התהליכים האלה מוציאים אנשים מאזור הנוחות וגורמים להתפתחות מטורפת ולאושר מדהים (וגם עושר אם מתנהלים נכון ולפי הכלים שלומדים).
בנוסף עניתי ליוגב שהוא יכול לחבור למישהו שאוהב להתעסק עם הצד של העסקאות והוא יכול להיות הראש העיסקי בשותפות שלהם.
עד כאן.
רוצים לשמוע יותר פרטים? לחצו פה
